26.4.2013

Proč strážit katastr

Smysl sledování katastru nemovitostí
Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi
Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti
Srovnání dřívější a nové právní úpravy
Komu Strážce katastru slouží?



Smysl sledování katastru nemovitostí

Nový občanský zákoník zcela mění význam katastru nemovitostí, ve kterém jsou zapsáni vlastníci domů, bytů i pozemků. Důkazem vlastnictví nemovitosti je bez dalšího jen zápis v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je tak možné dojít k závěru, že lze nově přijít nepozorovaně o nemovitost pouhou změnou zápisu v katastru nemovitostí. Takové změny může být docíleno za určitých okolností bez vědomí vlastníka (podvodem, nedbalostí pracovníka katastrálního úřadu apod.).

Pokud dříve došlo např. chybou k chybnému zápisu do katastru nemovitostí, nemělo to vliv na vlastnictví k nemovitosti. V katastru sice byl jako vlastník zapsán někdo jiný než skutečný vlastník, ale skutečný vlastník se mohl kdykoliv domoci změny tohoto zápisu tak, aby byl opět zapsán jako vlastník v katastru. Pokud tedy někdo např. koupil dům od podvodníka vydávajícího se za vlastníka aniž by vlastník cokoliv tušil, byla celá koupě neplatná a skutečný vlastník ji mohl kdykoliv napadnout jako neplatnou (poškozený skutečný vlastník se tak nemusel obávat, že o svůj dům přijde).

Pokud dnes dojde chybou či zlým úmyslem k chybnému zápisu do katastru nemovitostí a tento chybný stav je v katastru po dobu 3 let, považuje se automaticky bez dalšího za správný.

Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi

Nová právní úprava vychází z toho, že by každý vlastník měl ve svém vlastním zájmu sledovat údaje zapsané v katastru nemovitostí. V případě zjištění jakéhokoliv rozporu (založení řízení o zápisu do katastru, změna výměry pozemku, zápis nového vlastníka nemovitosti) by měl vlastník okamžitě zareagovat a bránit se.

Skutečný vlastník se však musí bránit ve lhůtě stanovené novým občanským zákoníkem, a to

  • do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl
  • nejpozději však do 3 let od provedení zápisu


Pokud oprávněný vlastník zmešká tyto lhůty, je chráněn již jen proti nepoctivému nabyvateli. Poctivost či nepoctivost nabyvatele by však musela být v případě sporu zjištěna před soudem. Ta se však sama o sobě velmi těžce dokazuje.

Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti

Změna právní úpravy je vedena snahou o upevnění právní jistoty a významu zápisu v katastru (každý se nyní může spolehnout na zápis v katastru jako na správný). To ovšem vyžaduje na druhé straně neustálou ostražitost co se týká jakékoliv změny v katastru.

Pokud tedy doba nesprávného zápisu v katastru překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho nemovitost (dům, pole, zahrada, jednotka v bytovém domě) již v souladu s právem prodán, protože po uplynutí uvedené tříleté lhůty se chybný údaj prakticky stává správným a platným (protože jeho chybnost nelze prakticky nijak napadnout).

Pokud však vlastník kontroluje správnost údajů o svých nemovitostech a v případě zjištění jakékoliv nevítané změny okamžitě a důsledně zareaguje (kontaktuje katastrální úřad, případně podnikne další kroky), je možnost, že by přišel o svou nemovitost, zcela minimální.

domy I když uvedená lhůta pro nenapadnutelnost chybných zápisů v katastru je tříletá, je vhodné a zcela jistě důrazně doporučitelné zápisy v katastru kontrolovat mnohem častěji. To je dáno tím, že jakmile se v katastru objeví chybný zápis např. o vlastníkovi a tato osoba nesprávně zapsaná jako vlastník nemovitost obratem prodá třetí osobě (a ta případně další a další), každý z kupců může tvrdit svou dobrou víru při nákupu nemovitosti (ověřili si přece vlastníka v katastru). Domoci se opět své nemovitosti bude tak pro skutečného vlastníka výrazně obtížnější. Navíc existují způsoby převodu nemovitosti, které zcela smažou předchozí vlastnictví. Takovým případem je např. veřejná dražba nemovitosti. Je-li nemovitost vydražena ve veřejné dražbě, vydražitel se automaticky a okamžitě stává ze zákona jediným vlastníkem nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne. I proto je nutné kontrolovat zápisy v katastru průběžně a co nejčastěji.

Z uvedených důvodů je vhodné nastavit kontroly katastru v řádech dnů až týdnů (což odpovídá současné délce řízení např. o převodu nemovitosti), aby mohl vlastník okamžitě zareagovat na jakoukoliv neočekávanou změnu zápisů v katastru.

Jednání vlastníka, který zápisy v katastru u své nemovitosti nekontroluje, je v současné době nezodpovědné a takový vlastník může být jednoho dne zaskočen zjištěním, že “jeho” nemovitost je dle údajů katastru “vlastněna” někým jiným.

Srovnání dřívější a nové právní úpravy

dřívenový občanský zákoník
důkaz vlastnictví nemovitosti listiny dokládající nabytí nemovitosti zápis v katastru
možnost přijít o nemovitost pouze změnou zápisu v katastru NE ANO
výskyt chyby v zápisech v katastru nemá vliv na vlastnické právo (a to bez ohledu na dobu výskytu takové chyby) po určité době může jiná osoba než původní vlastník úspěšně tvrdit, že je vlastníkem
obrana proti podvodům s nemovitostmi doložení listin dokládajících právo sledování zápisů v katastru
nutnost důsledně sledovat katastr k ochraně vlastnictví NE ANO

Více informací o příslušné právní úpravě můžete nalézt v přehledu právních předpisů souvisejících s nemovitostmi.

Pro vlastníka jakékoliv nemovitosti je tak jedinou cestou sledovat katastr nemovitostí, a to co nejčastěji. K usnadnění této kontroly slouží právě Strážce katastru.

Komu Strážce katastru slouží?

Strážce katastru slouží ke sledování nemovitostí široké veřejnosti. Vedle toho je vhodný pro institucionální vlastníky nemovitostí kontrolující portfolio nemovitostí, jako jsou bytová družstva, společenství vlastníků jednotek (SVJ) apod.

Sledování zápisů v katastru může být prostředkem mimo jiné pro následující účely:

  • ochrana práv vlastníků nemovitostí
  • ochrana práv osob oprávněných ze zástavního práva
  • ochrana práv osob oprávněných ze služebností (věcných břemen a reálných břemen)
  • ochrana práv věřitelů vlastníků nemovitostí
  • rozvoj území
  • oceňování nemovitostí
  • hospodářské účely
  • statistické účely

Strážce katastru je také vhodný pro sledování průběhu a dokončení realitních transakcí – jeho funkce tak ocení prodávající (změna vlastníka v katastru je často dohodnuta jako podmínka pro výplatu kupní ceny), kupující (získá potvrzení úspěšného završení koupě nemovitosti), realitní kanceláře, advokáti, exekutoři, pracovníci státních orgánů, stavební úřady, peněžní ústavy, finanční úřady i podniková sféra, daňoví poradci, soudní znalci v oboru ekonomiky – cen a odhadů nemovitostí jakož i ti, kteří se podílejí na správě obecního majetku.

Strážce katastru je tak vhodný pro všechny, kteří chtějí sledovat jakékoliv změny zápisů v katastru nemovitostí týkající se nemovitostí nacházejících se kdekoliv v České republice.