Proč strážit katastr
Smysl sledování katastru nemovitostí
Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi
Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti
Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru
Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí
Smysl sledování katastru nemovitostí
Občanský zákoník zcela změnil význam katastru nemovitostí, ve kterém jsou zapsáni vlastníci domů, bytů i pozemků. Důkazem vlastnictví nemovitosti je bez dalšího jen zápis v katastru nemovitostí.
V této souvislosti je tak možné dojít k závěru, že lze nově přijít nepozorovaně o nemovitost pouhou změnou zápisu v katastru nemovitostí. Takové změny může být docíleno za určitých okolností bez vědomí vlastníka (podvodem, nedbalostí pracovníka katastrálního úřadu apod.).
Pokud dříve došlo např. chybou k chybnému zápisu do katastru nemovitostí, nemělo to vliv na vlastnictví k nemovitosti. V katastru sice byl jako vlastník zapsán někdo jiný než skutečný vlastník, ale skutečný vlastník se mohl kdykoliv domoci změny tohoto zápisu tak, aby byl opět zapsán jako vlastník v katastru. Pokud tedy někdo např. koupil dům od podvodníka vydávajícího se za vlastníka aniž by vlastník cokoliv tušil, byla celá koupě neplatná a skutečný vlastník ji mohl kdykoliv napadnout jako neplatnou (poškozený skutečný vlastník se tak nemusel obávat, že o svůj dům přijde).
Pokud dnes dojde chybou či zlým úmyslem k chybnému zápisu do katastru nemovitostí a tento chybný stav je v katastru po dobu 3 let, považuje se automaticky bez dalšího za správný.
Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi
Nová právní úprava vychází z toho, že by každý vlastník měl ve svém vlastním zájmu sledovat údaje zapsané v katastru nemovitostí. V případě zjištění jakéhokoliv rozporu (založení řízení o zápisu do katastru, změna výměry pozemku, zápis nového vlastníka nemovitosti) by měl vlastník okamžitě zareagovat a bránit se.
Skutečný vlastník se však musí bránit ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem, a to
Pokud oprávněný vlastník zmešká tyto lhůty, je chráněn již jen proti nepoctivému nabyvateli. Poctivost či nepoctivost nabyvatele by však musela být v případě sporu zjištěna před soudem. Ta se však sama o sobě velmi těžce dokazuje.
Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti
Změna právní úpravy je vedena snahou o upevnění právní jistoty a významu zápisu v katastru (každý se nyní může spolehnout na zápis v katastru jako na správný). To ovšem vyžaduje na druhé straně neustálou ostražitost co se týká jakékoliv změny v katastru.
Pokud tedy doba nesprávného zápisu v katastru překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho nemovitost (dům, pole, zahrada, jednotka v bytovém domě) již v souladu s právem prodán, protože po uplynutí uvedené tříleté lhůty se chybný údaj prakticky stává správným a platným (protože jeho chybnost nelze prakticky nijak napadnout).
Pokud však vlastník kontroluje správnost údajů o svých nemovitostech a v případě zjištění jakékoliv nevítané změny okamžitě a důsledně zareaguje (kontaktuje katastrální úřad, případně podnikne další kroky), je možnost, že by přišel o svou nemovitost, zcela minimální. domy.
I když uvedená lhůta pro nenapadnutelnost chybných zápisů v katastru je tříletá, je vhodné a zcela
jistě důrazně doporučitelné zápisy v katastru kontrolovat mnohem častěji. To je dáno tím, že jakmile se v
katastru objeví chybný zápis např. o vlastníkovi a tato osoba nesprávně zapsaná jako vlastník nemovitost
obratem prodá třetí osobě (a ta případně další a další), každý z kupců může tvrdit svou dobrou víru při
nákupu nemovitosti (ověřili si přece vlastníka v katastru). Domoci se opět své nemovitosti bude tak pro
skutečného vlastníka výrazně obtížnější. Navíc existují způsoby převodu nemovitosti, které zcela smažou
předchozí vlastnictví. Takovým případem je např. veřejná dražba nemovitosti. Je-li nemovitost vydražena ve
veřejné dražbě, vydražitel se automaticky a okamžitě stává ze zákona jediným vlastníkem nemovitosti, a to
bez ohledu na to, zda nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne. I proto je nutné kontrolovat
zápisy v katastru průběžně a co nejčastěji.
Z uvedených důvodů je vhodné nastavit kontroly katastru v řádech dnů až týdnů (což odpovídá současné délce řízení např. o převodu nemovitosti), aby mohl vlastník okamžitě zareagovat na jakoukoliv neočekávanou změnu zápisů v katastru.
Jednání vlastníka, který zápisy v katastru u své nemovitosti nekontroluje, je v současné době nezodpovědné a takový vlastník může být jednoho dne zaskočen zjištěním, že “jeho” nemovitost je dle údajů katastru “vlastněna” někým jiným.
Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru
| OBČANSKÝ ZÁKONÍK | |
|---|---|
| důkaz vlastnictví nemovitosti | zápis v katastru |
| možnost přijít o nemovitost pouze změnou zápisu v katastru | ANO |
| výskyt chyby v zápisech v katastru | po určité době může jiná osoba než původní vlastník úspěšně tvrdit, že je vlastníkem |
| obrana proti podvodům s nemovitostmi | sledování zápisů v katastru |
| nutnost důsledně sledovat katastr k ochraně vlastnictví | ANO |
Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí
Změny, které přinesl občanský zákoník a katastrální zákon:| změna | popis |
|---|---|
| význam zápisů v katastru | zápis o vlastnickém právu k nemovitosti v katastru nemovitostí je nejdůležitějším a dostatečným důkazem o vlastnictví nemovitosti |
| menší ochrana skutečného vlastníka | pokud dojde k neoprávněnému převodu nemovitosti (v důsledku chyby nebo podvodu na základě padělaných listin či podpisů), musí se skutečný vlastník bránit aktivněji a rychleji; pokud nebyl vyrozuměn o zápisu do katastru, bude mít jen tři roky na to, aby se bránil (uplatněním poznámky spornosti) - může tak dojít ke změně vlastníka nemovitosti, aniž se o tom původní vlastník dozví |
| poznámka spornosti | vlastník nemovitosti se musí bránit proti neoprávněné změně zápisu v katastru nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl, v každém případě nejpozději však do 3 let od provedení zápisu - chybný zápis může rozporovat pomocí institutu poznámky spornosti |
| stavba je součástí pozemku | Bude-li na pozemku postavena stavba, bude pozemek se stavbou nově považován za jedinou nemovitost (narozdíl od předchozí úpravy, kdy pozemek je jedna nemovitost a stavba na pozemku také samostatná nemovitost). Prakticky to znamená, že např. zástavní právo nebo věcné břemeno zřizované ke stavbě bude zřízeno i k pozemku. |
| stavba na pozemku jiného vlastníka | Je-li na pozemku stavba vlastněná někým jiným než vlastníkem pozemku, občanský zákoník zakládá pro oba předkupní právo (pro vlastníka pozemku tedy právo koupit přednostně stavbu, pro vlastníka stavby právo přednostně koupit pozemek). Pokud jeden z nich bude chtít svou nemovitost prodat, musí ji nabádnout tomu druhému ke koupi. Jedná se o právo, ne povinnost kupovat - oprávněný tedy může odmítnout koupit. Pokud svého předkupního práva druhý vlastník nevyužije, zůstává mu i nadále proti novému vlastníkovi. Zřízení předkupního práva občanským zákoník vlastníci nemohou vyloučit žádnou dohodou, je zřízeno nezvratitelně přímo zákonem. |
| opuštění věci | zákon se snaží předcházet tomu, aby existovaly „věci ničí“ (věci nikomu nepatřící), proto opuštěná věc připadá státu - to se týká i staveb; kdo se o věc nebude starat (o nemovitost 10 let, o movitou věc 3 roky), přijde o vlastnictví k této věci |
| zánik předkupního práva spoluvlastníka | spoluvlastník má předkupní právo při převodu věci - toto právo však zaniká 1. ledna 2015 |
| nové nemovité věci | nově bude nemovitou věcí nejen pozemek, ale také např. zástavní právo, nebo věcné břemeno, např. právo průchodu; označení „nemovitost“ tak dostává širší význam |
| nájem je uveden v katastru | nájemní právo k nemovitosti je možné zapisovat do katastru - proto z katastru může být poznat např. to, které byty vlastníka jsou pronajaté a komu |
| katastrální zákon zahrnuje nové instituty |
nová definice nemovitosti katastr nemovitostí jako veřejný seznam stavba jako součást pozemku řešení stavby na cizím pozemku žaloba na určení hranice pozemku přestavek nový obsah pojmů vklad a záznam nové poznámky soukromé a veřejné listiny a přezkum v řízení o povolení vkladu právo stavby pacht nová práva zapisovaná do katastru nemovitostí přídatné spoluvlastnictví služebnosti a reálná břemena předmět evidence v katastru nemovitostí nově zásada materiální publicity posílení důvěry v zápisy katastru nemovitostí |