Proč strážit katastr

Smysl sledování katastru nemovitostí

Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi

Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti

Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru

Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí

Smysl sledování katastru nemovitostí

Občanský zákoník zcela změnil význam katastru nemovitostí, ve kterém jsou zapsáni vlastníci domů, bytů i pozemků. Důkazem vlastnictví nemovitosti je bez dalšího jen zápis v katastru nemovitostí.

V této souvislosti je tak možné dojít k závěru, že lze nově přijít nepozorovaně o nemovitost pouhou změnou zápisu v katastru nemovitostí. Takové změny může být docíleno za určitých okolností bez vědomí vlastníka (podvodem, nedbalostí pracovníka katastrálního úřadu apod.).

Pokud dříve došlo např. chybou k chybnému zápisu do katastru nemovitostí, nemělo to vliv na vlastnictví k nemovitosti. V katastru sice byl jako vlastník zapsán někdo jiný než skutečný vlastník, ale skutečný vlastník se mohl kdykoliv domoci změny tohoto zápisu tak, aby byl opět zapsán jako vlastník v katastru. Pokud tedy někdo např. koupil dům od podvodníka vydávajícího se za vlastníka aniž by vlastník cokoliv tušil, byla celá koupě neplatná a skutečný vlastník ji mohl kdykoliv napadnout jako neplatnou (poškozený skutečný vlastník se tak nemusel obávat, že o svůj dům přijde).

Pokud dnes dojde chybou či zlým úmyslem k chybnému zápisu do katastru nemovitostí a tento chybný stav je v katastru po dobu 3 let, považuje se automaticky bez dalšího za správný.

Lhůta na obranu proti podvodům s nemovitostmi

Nová právní úprava vychází z toho, že by každý vlastník měl ve svém vlastním zájmu sledovat údaje zapsané v katastru nemovitostí. V případě zjištění jakéhokoliv rozporu (založení řízení o zápisu do katastru, změna výměry pozemku, zápis nového vlastníka nemovitosti) by měl vlastník okamžitě zareagovat a bránit se.

Skutečný vlastník se však musí bránit ve lhůtě stanovené občanským zákoníkem, a to

Pokud oprávněný vlastník zmešká tyto lhůty, je chráněn již jen proti nepoctivému nabyvateli. Poctivost či nepoctivost nabyvatele by však musela být v případě sporu zjištěna před soudem. Ta se však sama o sobě velmi těžce dokazuje.

Sledování katastru nemovitostí jako nejdůležitější prostředek ochrany vlastnictví nemovitosti

Změna právní úpravy je vedena snahou o upevnění právní jistoty a významu zápisu v katastru (každý se nyní může spolehnout na zápis v katastru jako na správný). To ovšem vyžaduje na druhé straně neustálou ostražitost co se týká jakékoliv změny v katastru.

Pokud tedy doba nesprávného zápisu v katastru překročí 3 roky a vlastník na tuto skutečnost včas nezareaguje, může být jeho nemovitost (dům, pole, zahrada, jednotka v bytovém domě) již v souladu s právem prodán, protože po uplynutí uvedené tříleté lhůty se chybný údaj prakticky stává správným a platným (protože jeho chybnost nelze prakticky nijak napadnout).

Pokud však vlastník kontroluje správnost údajů o svých nemovitostech a v případě zjištění jakékoliv nevítané změny okamžitě a důsledně zareaguje (kontaktuje katastrální úřad, případně podnikne další kroky), je možnost, že by přišel o svou nemovitost, zcela minimální. domy.

domy I když uvedená lhůta pro nenapadnutelnost chybných zápisů v katastru je tříletá, je vhodné a zcela jistě důrazně doporučitelné zápisy v katastru kontrolovat mnohem častěji. To je dáno tím, že jakmile se v katastru objeví chybný zápis např. o vlastníkovi a tato osoba nesprávně zapsaná jako vlastník nemovitost obratem prodá třetí osobě (a ta případně další a další), každý z kupců může tvrdit svou dobrou víru při nákupu nemovitosti (ověřili si přece vlastníka v katastru). Domoci se opět své nemovitosti bude tak pro skutečného vlastníka výrazně obtížnější. Navíc existují způsoby převodu nemovitosti, které zcela smažou předchozí vlastnictví. Takovým případem je např. veřejná dražba nemovitosti. Je-li nemovitost vydražena ve veřejné dražbě, vydražitel se automaticky a okamžitě stává ze zákona jediným vlastníkem nemovitosti, a to bez ohledu na to, zda nemovitost do dražby dal skutečný vlastník, nebo ne. I proto je nutné kontrolovat zápisy v katastru průběžně a co nejčastěji.

Z uvedených důvodů je vhodné nastavit kontroly katastru v řádech dnů až týdnů (což odpovídá současné délce řízení např. o převodu nemovitosti), aby mohl vlastník okamžitě zareagovat na jakoukoliv neočekávanou změnu zápisů v katastru.

Jednání vlastníka, který zápisy v katastru u své nemovitosti nekontroluje, je v současné době nezodpovědné a takový vlastník může být jednoho dne zaskočen zjištěním, že “jeho” nemovitost je dle údajů katastru “vlastněna” někým jiným.

Občanský zákoník vyžaduje hlídání katastru

OBČANSKÝ ZÁKONÍK
důkaz vlastnictví nemovitosti zápis v katastru
možnost přijít o nemovitost pouze změnou zápisu v katastru ANO
výskyt chyby v zápisech v katastru po určité době může jiná osoba než původní vlastník úspěšně tvrdit, že je vlastníkem
obrana proti podvodům s nemovitostmi sledování zápisů v katastru
nutnost důsledně sledovat katastr k ochraně vlastnictví ANO

Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí

Změny, které přinesl občanský zákoník a katastrální zákon:
změna popis
význam zápisů v katastru zápis o vlastnickém právu k nemovitosti v katastru nemovitostí je nejdůležitějším a dostatečným důkazem o vlastnictví nemovitosti
menší ochrana skutečného vlastníka pokud dojde k neoprávněnému převodu nemovitosti (v důsledku chyby nebo podvodu na základě padělaných listin či podpisů), musí se skutečný vlastník bránit aktivněji a rychleji; pokud nebyl vyrozuměn o zápisu do katastru, bude mít jen tři roky na to, aby se bránil (uplatněním poznámky spornosti) - může tak dojít ke změně vlastníka nemovitosti, aniž se o tom původní vlastník dozví
poznámka spornosti vlastník nemovitosti se musí bránit proti neoprávněné změně zápisu v katastru nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl, v každém případě nejpozději však do 3 let od provedení zápisu - chybný zápis může rozporovat pomocí institutu poznámky spornosti
stavba je součástí pozemku Bude-li na pozemku postavena stavba, bude pozemek se stavbou nově považován za jedinou nemovitost (narozdíl od předchozí úpravy, kdy pozemek je jedna nemovitost a stavba na pozemku také samostatná nemovitost). Prakticky to znamená, že např. zástavní právo nebo věcné břemeno zřizované ke stavbě bude zřízeno i k pozemku.
stavba na pozemku jiného vlastníka Je-li na pozemku stavba vlastněná někým jiným než vlastníkem pozemku, občanský zákoník zakládá pro oba předkupní právo (pro vlastníka pozemku tedy právo koupit přednostně stavbu, pro vlastníka stavby právo přednostně koupit pozemek). Pokud jeden z nich bude chtít svou nemovitost prodat, musí ji nabádnout tomu druhému ke koupi. Jedná se o právo, ne povinnost kupovat - oprávněný tedy může odmítnout koupit. Pokud svého předkupního práva druhý vlastník nevyužije, zůstává mu i nadále proti novému vlastníkovi. Zřízení předkupního práva občanským zákoník vlastníci nemohou vyloučit žádnou dohodou, je zřízeno nezvratitelně přímo zákonem.
opuštění věci zákon se snaží předcházet tomu, aby existovaly „věci ničí“ (věci nikomu nepatřící), proto opuštěná věc připadá státu - to se týká i staveb; kdo se o věc nebude starat (o nemovitost 10 let, o movitou věc 3 roky), přijde o vlastnictví k této věci
zánik předkupního práva spoluvlastníka spoluvlastník má předkupní právo při převodu věci - toto právo však zaniká 1. ledna 2015
nové nemovité věci nově bude nemovitou věcí nejen pozemek, ale také např. zástavní právo, nebo věcné břemeno, např. právo průchodu; označení „nemovitost“ tak dostává širší význam
nájem je uveden v katastru nájemní právo k nemovitosti je možné zapisovat do katastru - proto z katastru může být poznat např. to, které byty vlastníka jsou pronajaté a komu
katastrální zákon zahrnuje nové instituty nová definice nemovitosti
katastr nemovitostí jako veřejný seznam
stavba jako součást pozemku
řešení stavby na cizím pozemku
žaloba na určení hranice pozemku
přestavek
nový obsah pojmů vklad a záznam
nové poznámky
soukromé a veřejné listiny a přezkum v řízení o povolení vkladu
právo stavby
pacht
nová práva zapisovaná do katastru nemovitostí
přídatné spoluvlastnictví
služebnosti a reálná břemena
předmět evidence v katastru nemovitostí nově
zásada materiální publicity
posílení důvěry v zápisy katastru nemovitostí