27.4.2013

Právní novinky

Strážce katastru ví, že efektivní pomoc v oblasti ochrany nemovitostí nespočívá jen ve skvělé webové aplikaci, která Vás upozorní na sebemenší změnu týkající se Vaší nemovitosti. Neméně důležité je sledovat i zásadní změny právní úpravy, která se nemovitostí týká.

Proto Vám na tomto místě přináší přehled toho nejdůležitějšího z českého práva, co se nemovitostí a katastru týká.

Zásadní změny, právní předpisy a soudní rozhodnutí o právní úpravě nemovitostí


právní předpisy Katastr nemovitostí a vztahy s katastrem související se řídí právními předpisy a rozhodnutími soudů.

Právní předpisy upravují vedení katastru nemovitostí, stejně jako význam a dopad údajů, které jsou v katastru zapsány. Základní předpis upravující vztahy mezi lidmi – občanský zákoník – nahrazuje s účinností od 1. ledna 2014 nový občanský zákoník. Ten pojímá katastr nemovitostí zcela nově, jako zdroj správných, pravdivých a prakticky nezpochybnitelných údajů o nemovitostech a jejich vlastnících.

Význam soudních rozhodnutí spočívá v interpretaci právních předpisů. Zatímco právní předpisy popisují situace obecně a abstraktně, soudní rozhodnutí řeší konkrétní situace určitých osob. Díky tomu poskytují soudní rozhodnutí cenný informační zdroj mimo jiné právě z oblasti katastru nemovitostí.

Zásadní změny v právní úpravě nemovitostí

Změny, které přináší nový občanský zákoník a nový katastrální zákon:
změnapopis
význam zápisů v katastru zápis o vlastnickém právu k nemovitosti v katastru nemovitostí je nejdůležitějším a dostatečným důkazem o vlastnictví nemovitosti
menší ochrana skutečného vlastníka pokud dojde k neoprávněnému převodu nemovitosti (v důsledku chyby nebo podvodu na základě padělaných listin či podpisů), musí se skutečný vlastník bránit aktivněji a rychleji; pokud nebyl vyrozuměn o zápisu do katastru, bude mít jen tři roky na to, aby se bránil (uplatněním poznámky spornosti) – může tak dojít ke změně vlastníka nemovitosti, aniž se o tom původní vlastník dozví
poznámka spornosti vlastník nemovitosti se musí bránit proti neoprávněné změně zápisu v katastru nejpozději do 1 měsíce ode dne, kdy se o podezřelém zápisu dozvěděl, v každém případě nejpozději však do 3 let od provedení zápisu – chybný zápis může rozporovat pomocí institutu poznámky spornosti
stavba je součástí pozemku Bude-li na pozemku postavena stavba, bude pozemek se stavbou nově považován za jedinou nemovitost (narozdíl od předchozí úpravy, kdy pozemek je jedna nemovitost a stavba na pozemku také samostatná nemovitost). Prakticky to znamená, že např. zástavní právo nebo věcné břemeno zřizované ke stavbě bude zřízeno i k pozemku.
stavba na pozemku jiného vlastníka Je-li na pozemku stavba vlastněná někým jiným než vlastníkem pozemku, nový občanský zákoník zakládá pro oba předkupní právo (pro vlastníka pozemku tedy právo koupit přednostně stavbu, pro vlastníka stavby právo přednostně koupit pozemek). Pokud jeden z nich bude chtít svou nemovitost prodat, musí ji nabádnout tomu druhému ke koupi. Jedná se o právo, ne povinnost kupovat – oprávněný tedy může odmítnout koupit. Pokud svého předkupního práva druhý vlastník nevyužije, zůstává mu i nadále proti novému vlastníkovi. Zřízení předkupního práva novým občanským zákoník vlastníci nemohou vyloučit žádnou dohodou, je zřízeno nezvratitelně přímo zákonem.
opuštění věci zákon se snaží předcházet tomu, aby existovaly „věci ničí“ (věci nikomu nepatřící), proto opuštěná věc připadá státu – to se týká i staveb; kdo se o věc nebude starat (o nemovitost 10 let, o movitou věc 3 roky), přijde o vlastnictví k této věci
zánik předkupního práva spoluvlastníka spoluvlastník má předkupní právo při převodu věci – toto právo však zaniká 1. ledna 2015
nové nemovité věci nově bude nemovitou věcí nejen pozemek, ale také např. zástavní právo, nebo věcné břemeno, např. právo průchodu; označení „nemovitost“ tak dostává širší význam
nájem je uveden v katastru nájemní právo k nemovitosti je možné zapisovat do katastru – proto z katastru může být poznat např. to, které byty vlastníka jsou pronajaté a komu
katastrální zákon zahrnuje nové instituty nová definice nemovitosti
katastr nemovitostí jako veřejný seznam
stavba jako součást pozemku
řešení stavby na cizím pozemku
žaloba na určení hranice pozemku
přestavek
nový obsah pojmů vklad a záznam
nové poznámky
soukromé a veřejné listiny a přezkum v řízení o povolení vkladu
právo stavby
pacht
nová práva zapisovaná do katastru nemovitostí
přídatné spoluvlastnictví
služebnosti a reálná břemena
předmět evidence v katastru nemovitostí nově
zásada materiální publicity
posílení důvěry v zápisy katastru nemovitostí

Právní předpisy

číslonázev
359/2013 Sb.vyhláška o stanovení vzoru formuláře pro podání návrhu na zahájení řízení o povolení vkladu (účinná od 1. ledna 2014)
358/2013 Sb.vyhláška o poskytování údajů z katastru nemovitostí (účinná od 1. ledna 2014)
357/2013 Sb.katastrální vyhláška (účinná od 1. ledna 2014)
256/2013 Sb.nový katastrální zákon (účinný od 1. ledna 2014)
89/2012 Sb.nový občanský zákoník (účinný od 1. ledna 2014)

Soudní rozhodnutí

ze dnespisová značkapopis rozhodnutí
02.10.2012I. ÚS 3314/11 (Ústavní soud)Zjistí-li vlastník nemovitosti, že zápis v katastru nemovitostí neodpovídá pravému stavu, musí aktivně a důsledně jednat. V opačném případě nabyvatel takové nemovitosti od osoby, která je (nesprávně) zapsána v katastru jako vlastník, může nemovitost nabýt do svého vlastnictví. Pasivní vlastník nemovitosti je tak o svou nemovitost připraven. Ústavní soud podotýká, že kontrola katastru je dnes jednoduchá i díky novým technickým možnostem přístupu k informacím katastru.
13.08.2012I. ÚS 3061/11 (Ústavní soud)Nález Ústavního soudu se týká případu zajišťovacího převodu nemovitosti (dlužník zajistil svou povinnost splatit půjčku dočasným převodem nemovitosti). Pokud věřitel nemovitost neoprávněně převede na třetí osobu, musí dlužník jednat rychle poté, co dojde ke změně zápisu v katastru nemovitostí. V opačném případě se třetí osoba může zaštiťovat dobrou vírou a nemovitost získat do svého vlastnictví. Nález Ústavního soudu zobrazuje zřejmý posun v tom, že nabýt nemovitost od nevlastníka lze v dobré víře i tehdy, pokud byl předchozí převod absolutně neplatný.
22.10.200825 Cdo 1384/2006 (Nejvyšší soud)Na základě dokonalého falzifikátu plné moci s úředním ověřením byl v katastru přepsán vlastník nemovitosti, navzdory tomu, že kupní smlouva byla sepsána notářem formou notářského zápisu. Soud navíc konstatuje, že notář není odpovědný za odhalení falešného podpisu na plné moci. Poškozený vlastník nemovitosti se tak nemůže domáhat ani náhrady škody po státu v souvislosti s porušením povinností notáře.